Co při kontrole bytového domu nepřehlédnout?

Kontroly a revize můžeme rozdělit do dvou základních skupin.

První skupina jsou ta technická zařízení a prvky, které podléhají zákonným požadavkům. Toto téma se týká zejména:

• Elektrických a plynových rozvodů a zařízení
• Vyhrazených zdvihacích zařízení - výtahů
• Hromosvodů
• Domovních kotelen a tlakových nádob
• Požární bezpečnosti
• Spalinových cest

Povinnosti včetně termínů jsou zpracovány ve článku Přehled kontrol, prohlídek, revizí a zkoušek TZB, který naleznete mimo jiné na našich stránkách www.pronasdum.cz

Je důležité upozornit, že kontrolám a revizím podléhají i zařízení umístěná v bytových jednotkách. V tomto případě za jejich dodržování ručí nájemník, respektive vlastník.

"Povinnosti" nájemníků a majitelů bytů

Podle předpisů by se dalo usuzovat, že povinnost provádět revize a kontroly se vztahuje pouze na právnické osoby (organizace) a fyzické osoby provozující podnikatelskou činnost, tj. v našem případě majitelé bytových domů (SVJ, BD) a SBD.

Ovšem zákon č. 458/2000 Sb. o podmínkách podnikání a o výkonu státní správy v energetických odvětvích a o změně některých zákonů (energetický zákon) v § 28 odst. 2 bodu d) uvádí, že oprávněný zákazník je povinen: „Udržovat svá odběrná elektrická zařízení ve stavu, který odpovídá právním předpisům a technickým normám."

 Dále se pak pro plynová zařízení v § 62 odst. 2 bodu f) uvádí, že zákazník je povinen: „Udržovat odběrné plynové zařízení v takovém stavu, aby se nestalo příčinou ohrožení života, zdraví či majetku osob, a v případě zjištění závady tuto bez zbytečného odkladu odstranit.„

Z toho vyplývá, že každý nájemník nebo majitel bytu, který má platnou smlouvu o odběru elektrické energie nebo plynu, má ve vlastním zájmu zajistit provádění revizí a kontrol dle technických norem. Chrání tím především sebe, před následky vzniklých škod na zdraví a majetku. Právě revize elektrické a plynové instalace je potvrzením o bezzávadnosti těchto zařízení a v případě havárie také důkazem, že viníkem nebylo zanedbání povinností vlastníka.

Druhá skupina představuje ty technické prvky, konstrukce a části, které výše uvedeným legislativním kontrolám a revizím nepodléhají.

Jedná se zejména o:

• Obvodový plášť
• Okna a dveře
• Střechu
• Základy
• Balkony a lodžie, zejména zábradlí
• Rozvody vody a odpadů
• Odvod dešťové vody
• Vstupní prostory včetně vstupních schodišť a jejich zábradlí
• Společné prostory
• Datové a slaboproudé rozvody

Těmto prvkům doporučujeme obdobnou péči jako těm v první skupině. Protože u těchto není zákonem, či normou stanoven termín, kdy provádět kontroly, doporučujeme kontrolovat průběžně, minimálně jednou za rok v rámci pravidelné správy a údržby budovy.

Je také dobré tuto kontrolu provést v případě výrazných povětrnostních událostí, jako je bouřka se silným větrem, případně krupobitím, po přívalových, nebo dlouho trvajících deštích, nebo velmi dlouho trvajícím suchu a po období silných mrazů.

Doporučujeme zaměřit se zejména:

• Kontrolu mechaniky, seřízení a těsnost (těsnění) oken, dveří a vstupů na střechu
• Průchodnost svodů a odvodů dešťové vody
• Vizuální kontrolu prvků pláště, kde sledujeme případné změny, jako jsou pukliny, trhliny, vodní zátoky, výskyt řas, tmavé pruhy a podobně – avizují potenciální nebezpečí
• Ukotvení zábradlí, hromosvodu a ostatních dodatečných prvků montovaných na plášť – antény, satelity, atp.
  
• U plochých střech – oplechování, pukliny, mechanická poškození a "louže" v ploše střechy
• Jednou za cca 3 roky – infračervená termografie
• Jednou za cca 5 let – mytí, oprava mikro puklin a puklin, obnovení ochranného nátěru, oživení barev

Jistě tušíte, že tyto kontroly je v průběhu roku u mnohých konstrukčních částí potřebné realizovat v průběhu roku vícekrát. Jsou to ty části, které jsou nejvíce ohrožovány počasím.

Kontrola technického stavu budovy výrazně přispívá ke snižování nákladů s odstraňováním potenciálních závad. Jednoznačně totiž platí, že odstranění závady v jejím zárodku vzniku je nepředstavitelně levnější, než závady, která se rozvinula v plné své šíři.

Pravidelná technická správy domu také naplňuje jednu z podmínek péče řádného hospodáře dle §159 zákona č. 89/2015 Sb. občanský zákoník.

Autor: PeN